Почему в договоре аренды важно смотреть не только на размер арендной ставки? Какие пункты включать в договор, чтобы потом не было мучительно больно за потерянные продажи? Рекомендации по заключению договора аренды дает коммерческий директор «АРТ» Максим Горшков.
Если нет времени читать.
Договор аренды похож на брачный контракт: вы хотите жить долго и счастливо вместе с другой стороной, но описываете все ваши действия после развода и условия, при которых жить и работать вместе станет невозможно, потому что... При заключении договора аренды нужно смотреть не только на сумму и валюту договора, но и на условия капремонта торгового центра, штрафы при досрочном расторжении договора и даже на сам процесс ведения переговоров.
ЗАКЛЮЧАЙТЕ ДОГОВОР В РУБЛЯХ, А НЕ В УСЛОВНЫХ ЕДИНИЦАХ
По практике «АРТ», 95% договоров аренды до сих пор заключаются в у.е. Значит, если курс валюты, к которой привязана условная единица, изменится, то владелец магазина одежды рискует сильно переплатить. С учетом того, что многие ТРЦ в России и СНГ находятся в залоге у банков, потому что открывались на кредитные деньги под залог строящегося торгового центра. Чаще всего кредиты брались в иностранной валюте, причем до 2014 года, то есть до резкого изменения курса, владельцы торговых центров меньше всего хотят рублевых договоров. Они вообще не намерены договариваться. Пользуйтесь нашими техниками переговоров (или приходите им учиться) и настаивайте на своем.
Если убедить арендодателя не удается, обязательно включайте в договор фразу «Оплата по курсу ЦБ РФ, но не более 60 рублей за единицу». Значение «60» — условное, оно может быть и другим — главное, чтобы потолок был обозначен. Еще один способ защитить себя — внести в договор аренды магазина одежды условие о том, что если курс превысит определенное значение, то арендная плата будет начисляться в фиксированном, заранее согласованном сторонами, размере без привязки к курсу валюты.
Защищайте себя от курсовой разницы, фиксируя максимальное значение курса у.е. в договоре аренды
УТОЧНЯЙТЕ, КТО ОПЛАЧИВАЕТ КАПРЕМОНТ
Обязательно до заключения договора спросите, какую ответственность несет торговый центр в случае существенных изменений. Это важно, потому что в России начинается волна реконцепций торговых центров. В конце 90-х годов, когда началось массовое строительство ТЦ, важно было количество, а не качество. Сейчас торговый центр должен становиться более удобным, и, чтобы сохранять трафик, владельцам или управляющим ТЦ нужно менять концепцию и фирменный стиль, а значит, делать ремонт.
Лучшие торговые центры Москвы
В качестве ориентира, каким может быть грамотный подход арендодателя к реконцепции, можно привести работу Fortgroup в Санкт-Петербурге. Под управлением компании находятся торговые центры «Лондон Молл», «Сити Молл», «Французский бульвар», «Европолис» в Санкт-Петербурге и бывшая сеть ТК «Золотой Вавилон» в Москве. В обоих городах ведется обновление торговых центров. Реконцепция началась в ТРК «Сити Молл». Она включает работы в центральном атриуме и на четвертом этаже комплекса, преобразование интерьера торговых галерей и обновление фасадов комплекса. Основой новой концепции стало создание внутри «Сити Молла» нескольких центров притяжения. Сразу за центральным входом расположится City Plaza. К этой зоне примкнет City Square с семиметровыми витринами магазинов, сделанными из инновационного закаленного стекла. В фэшн-галереях City Avenue и City Boulevard, огибающих центральную часть атриума на первом этаже, высота витрин будет увеличена до пяти метров. Стандартные потолки грильято в торговых галереях уступят место более современным и выразительным дизайнерским решениям. На втором этаже к центральному атриуму будут примыкать фэшн-галереи City Garden и City Park.
Проект реконструкции ТК «Сити Молл»
В Москве Fortgroup выкупила у IMMOFINANZ сеть торговых комплексов «Золотой Вавилон» и начала их реконцепцию. Первым проектом стал ТРК «Золотой Вавилон Ростокино», уже переименованный в «Европолис Ростокино». Для разработки новой концепции пригласили британское архитектурное бюро Chapman Taylor. В зоне центрального входа появятся каскадные эскалаторы и лестницы, изменятся линии витрин, появится дополнительный вход в ТРК со стороны станции метро «Свиблово», за счет новых световых фонарей улучшится освещенность, расширятся торговые галереи и атриумы. На первом торговом уровне комплекса появится CENTRAL PLAZA (место проведения мероприятий) и несколько лаунж-зон.
Реконструкция торговых центров (редевелопмент) — естественный этап обновления. По разным данным (RRG, Knight Frank, arendator.ru), в России нуждаются в реконцепции больше 250 торговых центров, из них четверть — в Москве. К 2020 году количество ТЦ, нуждающихся в обновлении, только в российской столице вырастет на 40%. В Санкт-Петербурге 17% площадей в торговых центрах старше 10 лет уже прошли полную или частичную реконцепцию. По данным Colliers International, общая площадь реконструированных площадей составила 540 тыс. кв. метров. Частичная реконцепция затрагивает отдельные зоны ТРЦ — общественные пространства и фудкорты, а полномасштабная реконцепция включает в себя ребрендинг и обновление технической и инженерной инфраструктуры здания. Частичную реконцепцию в Санкт-Петербурге прошли или проходят «Владимирский Пассаж» и «Мега Парнас», полную реконцепцию — «Сити Молл», «Пик», «Мега Дыбенко».
Таким образом, нас в массовом порядке ожидает волна реконструкций в торговых центрах, и кому-то придется за нее заплатить. Либо владельцам недвижимости (см. выше об их кредитах), либо арендаторам. И тогда договор аренды превратится в бомбу замедленного действия. Почему? А потому что чаще всего в договоре будет написано «Арендодатель компенсирует арендатору только прямой убыток». Добивайтесь отмены этого пункта. Прямой убыток возникнет, если строители, делающие ремонт в ТЦ, разобьют вашу витрину. А то, что из-за капремонта у вас упадут трафик и продажи, к сожалению, владельца ТЦ волновать не будет. И юридически невозможно связать всю историю: «Вот вы начали менять эскалаторы, а у нас из-за этого ушли покупатели, мы как владельцы магазина терпим убытки, давайте пересмотрим условия аренды».
Нас в массовом порядке ожидает волна реконструкций в торговых центрах,
и кому-то придется за нее заплатить.
Если вы заранее не спросили про капремонт, то обсуждать изменение ставок можно только с морально-этической точки зрения — и владелец ТЦ может пойти вам навстречу. Но если вы разговариваете не с владельцами, а с брокерской компанией, которой ТЦ отдан в управление, то договориться будет сложнее, потому что они еще меньше заинтересованы в погружении в ваши проблемы.
У наших клиентов случилась подобная история с открытием магазина в ТЦ. Магазин открыли, а через год начался капремонт, и арендодатель пришел с заманчивым предложением — поменять витрины за свой счет. А менять витрины — это значит вскрывать и пол, и потолок. То есть закрывать магазин, терять продажи и при этом нести расходы. Если бы они знали о капремонт заранее, то не встали бы в этот торговый центр. А сейчас управляющая компания на голубом глазу говорит, что ремонт вместо осени 2019 года закончится в лучшем случае в 2021-м.
Какой вывод можно сделать из этой истории?
Во-первых, спрашивайте, когда будет капремонт, до того, как встать в ТЦ. Это история длительная, она планируется за несколько лет, и управляющие ТЦ должны обладать этой информацией.
Во-вторых, включите в договор пункт о снижении ставок или, об арендных каникулах на определенный период капремонта.
Дальше события могут развиваться по-разному.
Капремонт в двух частях
- Серия первая. Дубль первый
- Управляющие ТЦ приходят к вам и говорят: «Мы капремонт сделали, теперь делайте ремонт в магазине за свой счет, иначе мы расторгнем с вами договор».
- Вы отвечаете им, что, согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан оплатить эти расходы, если сам является инициатором ремонта.
- Управляющие молча уходят. Вы смахиваете пот со лба — сэкономили.
- Серия первая. Дубль второй
- Управляющие ТЦ приходят к вам и говорят: «Мы капремонт сделали, теперь делайте ремонт в магазине за свой счет, иначе мы расторгнем с вами договор».
- Вы им: «А Гражданский кодекс говорит, что платите вы. У нас оборотных средств нет, нам и так хорошо».
- Управляющие ТЦ делают «финт ушами»: «Ну окей, вы хотите, чтобы мы сейчас сделали ремонт в вашем магазине за свой счет. Мы так и сделаем. Но через год мы включим его в стоимость при продлении договора аренды».
- Вы молча уходите. Они смахивают пот со лба — не мытьем, так катаньем.
- Нехэппи-энд
- Вы молча уходите, потому что вы будете знать, что все равно оплатите ремонт, только чуть позже, либо арендодатель, продляя договор, увеличит арендную ставку на стоимость ремонта и все равно получит деньги. И тут вы ничего не сделаете, потому что законодательно арендодатель может устанавливать такую ставку, какую считает нужным, а закрыть магазин дороже, чем заплатить за ремонт.
Общая рекомендация: если есть возможность, открывайтесь в ТЦ, в котором не будет капремонта или в котором он уже прошел.
«КАПРЕМОНТ ПРОДОЛЖАЕТСЯ» — ПРИКВЕЛ
Уточняйте, что арендные каникулы — это не освобождение от арендной платы
Допустим, вы, скрепя сердце, согласились заплатить за ремонт своего магазина, а арендодатель согласился на время ремонта уменьшить ставку аренды. Теперь ваше обоюдное согласие нужно подтвердить документально. И тут возникает интересный нюанс. Если у вас в договоре написано, что арендатор за свой счет обязуется отремонтировать арендуемое помещение и что за период ремонта арендодатель не взимает арендную плату, то налоговая инспекция трактует такие условия как отсутствие арендной платы и как возникающий новый объект налогообложения — ваш доход от пользования безвозмездно предоставляемыми помещениями. Поэтому в договоре аренды на торговые площади лучше предусмотреть разделение форм оплаты и указать, что часть взимается в твердой сумме, а часть в форме возложения на вас как на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества на такой-то период.
Прописывайте арендные каникулы не как временное освобождение от арендной платы или ее части,
а как затраты на улучшение арендованного имущества в определенный период
«КАПРЕМОНТ ПРОДОЛЖАЕТСЯ» — СИКВЕЛ
Предусмотрите штрафные санкции за расторжение договора без нарушения существенных условий
У арендодателя после сделанного вами за собственный счет ремонта возникает большой соблазн повысить ставку — помещение же становится более привлекательным. И тогда он повысит ставку вам или предложит помещение другим арендаторам, попросив вас его освободить. Вы обезопасите себя от такого поворота событий, если впишете в договор штрафные санкции для арендодателя за расторжение договора в одностороннем порядке без нарушения существенных условий. Да, пожарный инспектор, которого может прислать арендодатель, почти всегда найдет, к чему придраться, но доказать существенность нарушения ему будет далеко не всегда просто.
И заодно впишите, что арендодатель в случае досрочного расторжения договора обязан оплатить все неотделимые улучшения (как минимум это электрика и вентиляция), вашу упущенную прибыль за оставшееся время действия договора и возврат комиссии риелтора, если таковой участвовал в заключении сделки. А вообще, стремитесь к максимальному исключению ситуаций одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя. Например, это может быть условие обязательного предварительного уведомления вас как арендатора об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды за значительный срок. Или, прямое указание в договоре аренды периода времени, в течение которого договор не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.
ПРЕДУСМОТРИТЕ УСЛОВИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА
А для себя было бы неплохо, наоборот, предусмотреть максимум вариантов досрочного прекращения договора аренды, которые позволят вам в любой момент отказаться от договора аренды, письменно предупредив арендодателя о таком расторжении за какой-либо разумный срок или составив список таких случаев. Только обязательно впишите в договор не просто право на отказ от договора аренды, а отказ от договора аренды «в одностороннем внесудебном порядке». Без этого уточнения всю выгоду от досрочного отказа вы потратите на суды, потому что иначе расторжение договора будет только судебным. Конечно, арендодатель может не согласиться на такие условия, ограничить условия по времени или иным обстоятельствам. Но именно поэтому ставка — это предмет не только объективной реальности, но и торга. Благодаря этой статье вы как минимум будете иметь исчерпывающий список тем, по которым вести торг. Если вам нужны аргументы для такого отказа или помощь в переговорах с арендодателем, обращайтесь: в рамках консультаций у нас такая услуга есть.
СОБЛЮДАЙТЕ СРОКИ ОПЛАТЫ
Кстати, платите вовремя. Неприятность в том, что за долг по арендной плате арендодатель может не только досрочно расторгнуть договор или оштрафовать, но и выставить вам претензию по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Не платили аренду, значит, в это время деньги были в обороте, то есть вы получали прибыль.
Еще одна возможность продлить годовой договор без удорожания существует,
если включить пункт о преимущественном праве продления
ЗАКЛЮЧАЯ ДОЛГОСРОЧНЫЙ ИЛИ ГОДОВОЙ ДОГОВОР, ДУМАЙТЕ НЕ О СРОКАХ, А О ТОМ, КАК ИЗБЕЖАТЬ УДОРОЖАНИЯ
Изменение ставки аренды регулируется ст. 614 ГК РФ, пятый пункт которой говорит, что арендная плата может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Проблема обычно возникает при перезаключении годового договора, так как закон не прописывает, на сколько арендодатель может поднимать арендную ставку и его интерес в нефиксированном ежегодном повышении ставок аренды, он может поднять ставку на 3%, на 10%, на 50%. Лучше заключать долгосрочный договор аренды, потому что по нему проще взыскать деньги из-за необоснованных платежей.
Как вариант вместо долгосрочного договора сразу заключается серия одиннадцатимесячных договоров, в которых «на берегу» прописывается индексация арендной ставки на весь период. Обычно она привязывается к инфляции или к среднерыночным условиям. В этих случаях в договор включаются следующие положения: «Повышение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год согласно официальному публикуемому ЦБ РФ индексу инфляции» или «Изменение ставки аренды производится не чаще одного раза согласно среднерыночным изменениям» (в последнем случае заложена возможность снижения ставки). Если арендодатель отказывается от фиксации ежегодной индексации, можно вписать в договор условие, что ставки изменяются в соответствии с ежегодным отчетом профессионального оценщика — отчет стоит около 5000 рублей в год, ваши нервы бесценны, а ваше время можно потратить на то, чтобы заработать. Существует еще одна возможность продлить годовой договор без удорожания — если включить пункт о преимущественном праве продления, если к дате (сроку, событию) не заключен иной предварительный договор аренды с ценой выше на 10%. То есть вашему арендодателю нужно будет или предъявить вам предварительный договор с другим арендатором с ценой на 10% выше, или продлить договор с вами без удорожания. И в дополнительном соглашении к договору прописать повышение арендной ставки в рамках инфляции. «Раз вы лучше не нашли, значит, мы остаемся, а денег, чтобы платить больше за аренду, у нас нет».
Как предусмотреть риски при заключении/перезаключении договора аренды магазина одежды
- Заключайте рублевый договор.
- Фиксируйте верхний предел изменения условной единицы, если договор в у.е.
- Заранее спрашивайте о сроках капитального ремонта торгового центра (если он планируется в среднесрочной перспективе, ищите другое место).
- Договаривайтесь о снижении арендных ставок при начале капремонта.
- Оформляйте арендные каникулы как затраты на улучшение, а не как снижение ставки.
- Уменьшите риск досрочного расторжения договора, включив обязательство предупредить вас об этом сильно заранее.
- Расширьте свои возможности досрочного прекращения аренды за счет использования внесудебного порядка расторжения.
- Уменьшите риск поднятия ставки после ремонта включением пункта о штрафах за досрочное расторжение без нарушения существенных условий.
- Уменьшите риск поднятия ставки при перезаключении договора выбором — предъявить вам договор с другим арендатором или оставить прежнюю ставку.
Это мы еще не рассказали вам, что делать с НДС, соглашениями по ЖКХ и ответственностью за пожарную безопасность при заключении договора аренды. Обращайтесь, у нас много интересного.
